第1章智能化系统工程项目概述

第1章智能化系统工程项目概述

香密湖-水榭花都
智能化系统技术方案
新加坡宝路新科技集团公司
深圳市宝路智能科技有限公司
2002年6月5日
目 录
智能化系统工程项目概述
第1章 1.1智能化小区建设基本概况
本项目经深圳特区市批准为开发综合商品住宅楼，定名为香蜜湖-水榭花都住宅小区。香蜜湖-水榭花都小区位于深圳市香蜜湖畔，该智能化小区拥有得天独厚的地理环境，位于香梅路以西，红荔路以北，占地面积16.47万平方米，容积率1.4，建筑覆盖率小于20％。工程分三期进行建设，一期工程建设Townhouse50幢，小高层4幢(80户)，二期建设高层8幢，约492户，三期建设10幢高层，约600户。

香密湖-水榭花都住宅小区是深圳繁华中心少见的大型低密度临湖高尚社区。该社区由二十余万平方米的香蜜湖湖景及二十万平方米的永久市政园林公园所环绕，是中心区难得的自然环境极佳的大规模高尚住宅用地。为了把这个小区建设成为21世纪现代居住智能小区的典范，从实际出发，根据住户的需求，应用先进的实用的技术，设计出适合现代家居生活的住宅智能化小区。华龙房地产开发有限公司计划将香蜜湖-水榭花都小区建

设成二十一世纪高尚豪华住宅公寓智能化小区。其主要建筑群体由商场和多层豪华公寓住宅组成。市场对象以中、高收入阶层为主。总体规划的特色为：建筑格调高雅；香蜜湖-水榭花都小区配备先进的智能化设施，实现智能物业管理，再之香蜜湖-水榭花都小区具有地理位置优越、交通便利等 建立园林化人文景观，诸多有利条件，
智能化小区内设有独特的空中花园，园内林木环抱、绿草如茵、四季吐艳，百花怒放，将为深圳市高素质人群提供又一个幽雅舒适的生态居住区。

高素质、高标准——香蜜湖-水榭花都小区无论在生态环境和智能化方面都将成为深圳居住与文化的又一亮点。

为此，华龙房地产开发有限公司将在香蜜湖-水榭花都小区内进行智能化建设，计划第一期工程将香蜜湖-水榭花都小区创建为深圳市首个智能化三星级高尚公寓住宅楼的示范项目。

1.2 智能化小区智能化系统功能需求
根据业主招标文件附件2《技术要求》和附件3《设备清单》的技术规范和设备配置要求，以及参照国家建设部：建设技《(1999)58号文件》“全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则”(试行稿)的功能要求和设计标准。香蜜湖-水榭花都住宅小区将建成信息化、网络化、智能化住宅小区。我司所提供的本次投标技术文件“香蜜湖-水榭花都小区智能化系统工程技术方案”中，在香密湖-水榭花都住宅小区网络化智能物业管理及智能化系统功能方面，建立先进的智能物业计算机管理系统、集中的智能化小区安全防范体系，自动化的机电设备监控管理，以及提供全方位的信息服务平台和智能化小区光纤Intranet宽频网络；同时采用目前在

家庭智能化系统。香蜜湖-水榭花
都小区开发商为了提高智能化小区智能化系统综合管理的能力，通过智能化小区内光纤Intranet局域宽频网络平台，实现智能化小区智能物业管理、综合安防与设备监控管理、社区“一卡通”管理的系统集成(BMS)，并进一步将智能化小区的管理和服务建立在信息化、网络化和自动化综合物业信息系统集成平台(IPMS)上。

为了实现香蜜湖-水榭花都小区智能化系统工程施工图设计的实施目标，并遵照建设部住宅产业化《技术导则》中指出的：提高我国住宅产业化的科技含量，重在新技术和住宅智能化技术的应用；例如：住宅讯息传输及接收技术；住宅设备的自动化技术；住宅安全防卫自动控制系统；住宅能耗及智能化控制及综合布线系统。同时香蜜湖-水榭花都小区智能化的建设遵循三个原则，其一：采用先进和成熟的技术与产品，系统承包商提供优质的产品质量与售后服务；其二：优惠的价格；其三：较完善的实用功能，如：家庭保安和家庭通讯网络等”。

随着智能化技术从智能建筑走向住宅智能化小区，迈进千家万户的家庭，那么达到一个什么样的标准或一个模式才可以称之为数字化、智能化小区和智慧家庭呢？尽管几年前一些经济比较发达的国家提出了“智慧住宅”的概念，但是我国住宅社区智能化系统与家庭智能化功能需求是什么？建设部住宅产业化办公室提出的“住宅社区智能化系统智能化分级功能设置”，以及建设部颁布的“全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则”，都体现了：住宅社区智能化功能最终要实现智能化小

区内家庭中运用多元信息技术(IT)，以及安全、自动化监控与信息交互的程度(或能力)。为此智能住宅智能化小区(乃至数字化城市)必须提供相关在物理和逻辑层面上的设备、技术与多元信息源的支持。因此我们可以得出智能住宅智能化小区的基本概念：“在现代化的城乡住宅社区智能化系统内综合采用目前国际上最先进的4C技术(即：计算机、自动控制，通讯与网络和智慧卡运用)，建立一个由智能化小区物业管理与信息服务中心，光纤宽频信息网络和家庭智能化系统组成三位一体的智能化小区管理和服务的一体化综合信息集成平台”。 建设部住宅产业化办公室提出的“住宅社区智能化分级功能设置”将社区智能化功能主要体现在三个方 物业管理与公共安全防范、通讯网络与信息服务，以及家庭安全、面，即
：自动化和通讯网络接口。设置这三个方面的智能化功能的出发点，就是使社区内每一个家庭都能够体会到这些功能所带来的益处和保障；感受到在智能住宅智能化小区环境下，家庭与网络、信息和自动化功能之间存在着密切的联系和相关性。从这点出发，我们应该建立起香蜜湖-水榭花都小区智能化管理和服务以综合信息系统集成为平台，体现香蜜湖-水榭花都小区智能化功能以“家”为本的设计与工程实施的指导思想。

最近建设部勘测设计司和建设部住宅产业化办公室联合颁布了“全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则”(试行稿)，以指导我国住宅社区智能化建设健康有序的发展。在“全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则”(以下简称“导则”)中明确了住宅社区智能化系统工程分类标准、分类系统的组成架构、功能要求，以及所采用与各分类系统相适应的星级标准与功能要求。并且在“导则”中也详细制定了

各星级标准的实施细则。

在“导则”中对住宅社区智能化系统的不同类型、不同的销售对象、不同的建设标准。制定了与之相适应的分类，并根据各分类标准体现所需智能化功能内容、合理的系统设备设置、以及采用新技术的含量和经济合理性。智能化系统工程的星级标准与功能要求为：
1)一星级(普及型)
?安全防范系统
－出入口管理及及周界防越报警子系统
－闭路电视监控子系统
－对讲及防盗门子系统
－住户报警子系统
－巡更管理子系统
?信息管理系统
－安全防范系统监控与管理中心
－物业管理计算机系统
－远程抄收与管理(或IC卡)子系统
－车辆出入与停车管理子系统
－供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控与管理子系统 －紧急广播与背景音乐系统
?信息网络系统
－实行上述功能的科学合理的布线
－每户不少于两对电话线和两个有线电视插座

－建立有线电视网
2)二星级(提高型)
二星级除了具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范系统和信息管理系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局域网络，并可供住户联网使用。

3)三星级(超前型)
三星级应具备二星级的全部功能，其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实行交互式数字视频业务。三星级住宅社区智能化系统智能化建设在可能的条件下，应实施现代集成建造系统(HI-CIMS)技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个香蜜湖-水榭花都小区智能化系统建设中，作为HI-CIMS的一个子系统。同时HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进型、可扩展性和科学性。